天野家移転プロジェクト

子供たちの受験終了を見越して、まずは2013年２月に現在居住中のマンションユニットの売却について、
購入時の仲介業者であるオークラヤ住宅・飯田橋に机上見積もりを依頼。
８月に野村不動産販売・茗荷谷にも机上見積もりを依頼して、市場価格を再度確認。

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板橋区成増から現在の小石川のマンションに転居する際に検討した要件は；
・文京区の高台地域
・幼稚園、小学校が近いこと（小学校の学区は学校・区役所での確認が必要）
　（長女が小学校入学、次女が幼稚園入園のタイミングであったため）
・和室があること
今回の検討要件は；
・駅に近いこと
・山手線の内側
　（自分が住んでも都心のマンションは投資物件である）
・和室は不要
・２室を子供用寝室（シングルBｘ２）と子供用勉強部屋とする
・タワー、低層・中層にこだわらないが、タワーの場合は免震・制震装置、自家発（電力供給先）、付帯設備に注意。

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２月末に東池袋のエアライズタワーの中古物件がでるかも、ということで一気に移転計画が始動。結果的に売り出しが見送りとなり消滅。
東池袋４丁目は完全な再開発エリアとなり、区役所も南池袋２丁目に移転ということで、従来の雑多な東池袋ではないエリアが形成される、とのこと。

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３月以降見学した物件は以下の通り；
１）池袋ルミナリータワー（池袋２丁目）
・池袋駅北東、ほぼ山手線沿い。
・残りユニットを早く片付けたいということで、26F〜28Fの３LDKユニットがかなりいい価格であった。
・管理組合も本格稼働しておりコンシェルジュの営業時間を短縮するなど、好印象。
・エクステリアデザインが曲線のため、室内も曲線となり、物を置きにくいため形状を理由に見送り。
２）アウルタワー（東池袋４丁目）
・竣工済み。東池袋駅直結、サンシャインシティ直結。
・サンシャインシティに面した北西ユニット８Fでも、良好な景観。
・営業マンがイマイチ。自家発の運転時間・送電系統の説明できず。価格引き上げ方向を繰り返すだけで、印象悪く見送り。
３）プレミスト四ツ谷（三栄町）
・四ッ谷駅（JR、丸ノ内線、南北線）至近。三井ガーデンホテルと北島亭の間。
・３０戸ｘ２棟の小規模。生活圏は新宿中心？
・間取り・作りもかなりよく「プレミスト」ブランドのファンに。
・５月にギャラリー見学、７月に完成後物件見学、８月、９月に竣工後物件見学を重ね最後まで検討。
４）ブリリアタワー池袋（南池袋２丁目）
・建設中。豊島区役所一体型のクヤクション
・坪単価が10%〜15%高い設定？高価格、完成が2015年春ということで見送り。
・区役所一体型で物理的に安全とはいえ、何か特別に支援が受けられるわけではない。
５）新宿アインスタワー（東新宿）
・中古物件。東新宿駅至近、新宿イーストサイドスクエアの対面。
・高層階、海外出張の多い証券マン所有ということで綺麗でした。
・自家発なし、完全電化（ユニット内に大型の電気温水器設置）、フジテックのエレベーターにより見送り。
※「堅気ではない」居住者が散見された。。。
６）グランスイート高田馬場（高田馬場４丁目）
・竣工済み。諏訪通り沿い、山手線の外の低層物件。
・静か、間取り、作りもよく悩んだものの、高田馬場駅周辺の雰囲気に抵抗があり見送り。
７）グランスイート四ツ谷（四ツ谷三丁目、消防署隣）
・建設中。２Fしか残りがなく見送り。
８）神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス（新宿区白銀町）
・中古物件。神楽坂上とトーハンを結ぶ線上。
・低層の大規模物件。付帯設備が多様。
・天井が低いのが難。
・９年前の分譲時：5,800万円の物件が、現在：6,900万円という仰天物件。
９）再び、アウルタワー
・北東ユニット。
・東日本大震災直前に竣工。制震装置は稼働せず、躯体のみで揺れを吸収したとのこと。

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資料精査物件；
・エアライズタワー
・パークハウス護国寺
・サンウッド文京開運坂上
・グローリオタワー巣鴨
・パークホームズ南麻布 ザ レジデンス（定借）
・クラッシィハウス神田
・ブランズ日本橋茅場町（東京駅の東側）
・リビオ東京日本橋（東京駅の東側）
・プレミスト日本橋浜町
・！コンシェリア西新宿！
　※旧・菱和物件、共有エリアで殺人事件あり、堅気ではない賃貸居住者かなり多数

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定借については勉強不足で、善し悪しが分からずじまい。
結局、東池袋のタワーマンションに決定。
四ツ谷と東池袋の立地単純比較では、四ツ谷のほうがいいが、付帯設備、豊島区役所移転もあり、大きくは値崩れしないと判断。
ただ、東京オリンピック直前に売却しないとだめかも。
ユニット内にお手洗いが１個しかない日本の設計で、公共施設の多いタワーマンションは便利。
またゲスト用の客室があるため両親が上京時に宿泊できることも便利。

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飯田橋、四ツ谷、東池袋については街の不動産屋に話を聞いたがいろいろ教えてもらえました。
以前何が建っていたのか、地権者、有名人の入居者、管理費・修繕積立の高低の理由などなど。

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災害対策について見聞きしたこと。
・最近のマンションは耐震性に問題はない。
・臨海部で津波に襲われた場合、１，２階が津波に抜かれることが予想され、地面に降りられなくなる。
・豊洲、勝どき、晴海、品川区港南／東品川はお勧めしない。お台場は・・・。
・タワーの自家発電機の給電先は非常用エレベーター、給水ポンプ、インターネット接続設備が最低レベル。
・タワーのエレベーターは東芝か三菱。